Планы управления, составляющие основу спокойствия и порядка в многоквартирных домах, комплексах или многоквартирных домах, могут время от времени нуждаться в обновлении в связи с меняющимися потребностями или чрезвычайными ситуациями. Особенно в таком быстро развивающемся и динамичном городе, как Анталья, разнообразие структур и образа жизни делает гибкость и актуальность планов управления ещё более важными. Однако внесение этих изменений в законном порядке крайне важно для предотвращения возможных споров. В этой статье мы рассмотрим, как можно внести изменения в план управления в рамках Закона о собственности на кондоминиумы, условия его утверждения Советом собственников кондоминиумов и юридические детали, которые следует учитывать в ходе этого процесса.
Что такое план управления и зачем его менять?
В соответствии со статьей 28 Закона о собственности на кондоминиумы, план управления представляет собой договор, обязательный для исполнения всеми владельцами кондоминиума, в котором излагается стиль управления основным имуществом, его предполагаемое использование и способ, обязанности, полномочия и ответственность управляющих и наблюдателей, а также долги и обязательства владельцев кондоминиума. Этот план, зарегистрированный в земельном кадастре, является своего рода конституцией основного имущества и обязателен для исполнения всеми владельцами кондоминиума и их полными и частичными наследниками.
Со временем может возникнуть необходимость в корректировке плана управления зданием. Эти изменения могут возникнуть по разным причинам:
* Новые потребности и условия: Физические изменения, такие как старение здания, добавление новых общественных зон, обновление систем безопасности или изменения в демографической структуре жителей, могут потребовать введения новых правил.
* Изменения в законодательстве: изменения в Законе о кондоминиумах или связанном с ним законодательстве могут привести к тому, что текущий план управления станет устаревшим.
* Проблемы реализации: Проблемы или неопределенности в реализации некоторых положений текущего плана управления могут выявить необходимость внесения изменений.
* Разрешение споров: Споры, возникающие между владельцами недвижимости из-за положений существующего плана управления, могут потребовать реорганизации плана.
* Развитие технологий: технологические разработки, такие как системы «умных» зданий и приложения для повышения энергоэффективности, могут потребовать включения новых правил в план управления.
В этих и подобных случаях крайне важно, чтобы план управления изменялся в соответствии с правовыми процедурами, чтобы он оставался актуальным и функциональным.
Правовая основа для изменения плана управления: Закон о кондоминиумах
Внесение изменений в план управления требует особой процедуры и большинства голосов, предусмотренных статьей 28 Закона о кондоминиуме (KMK). Поскольку план управления играет центральную роль в управлении основным имуществом и напрямую затрагивает права всех собственников, законодательный орган стремился не допустить принятия такого изменения простым решением.
Согласно статье 28 Гражданского процессуального кодекса (ГПК): «Для внесения любых изменений в план управления требуется четыре пятых голосов всех собственников квартир». Это положение требует очень высокого большинства голосов для внесения изменений в план управления, что гарантирует внесение изменений на основе широкого консенсуса. Это соотношение является не только численным большинством, но и служит защите имущественных прав собственников квартир. Любое изменение плана управления может напрямую повлиять на широкий круг вопросов: от использования собственниками квартир общего жилого пространства до их участия в расходах. Поэтому законодатель запросил согласие значительной части собственников квартир по столь важному вопросу.
Заседание Совета собственников жилья и процесс принятия решений
Чтобы принять важное решение, например, об изменении плана управления, Совет владельцев кондоминиума должен сначала собраться надлежащим образом и следовать определенной процедуре принятия решений.
Порядок проведения заседания Совета собственников жилья
Совет владельцев кондоминиума состоит из всех владельцев отдельных квартир в основном доме. Совет собирается не реже одного раза в год. В случае возникновения чрезвычайных ситуаций, таких как внесение изменений в план управления, по требованию управляющего, аудитора или одной трети владельцев кондоминиума может быть созвано внеочередное заседание.
Приглашение на собрание должно быть доставлено всем владельцам недвижимости заказным письмом или вручено лично под роспись. В приглашении должны быть четко указаны место, дата, время и пункты повестки дня собрания. В случае деликатных вопросов, таких как внесение поправок в план управления, включение в приглашение подробной информации о поправке или копии предлагаемой поправки обеспечит готовность владельцев недвижимости к обсуждению и создаст благоприятную атмосферу для обсуждения. Если на первом собрании кворум отсутствует, в приглашении также следует указать место и время второго собрания.
Что следует учитывать в процессе принятия решений
На заседании совета домовладельцев вопросы повестки дня обсуждаются по порядку. Предлагаемая поправка к плану управления представляется всем домовладельцам для обсуждения и голосования. Ключевые моменты, которые следует учитывать в ходе этого процесса:
* Запрет на принятие решений, не включенных в повестку дня: решения по вопросам, не включенным в повестку дня собрания, не принимаются. Вопрос о внесении изменений в план управления должен быть четко указан в повестке дня.
* Прозрачность: Все детали предлагаемых изменений должны быть четко разъяснены владельцам недвижимости, и они должны быть проинформированы об их возможных последствиях.
* Книга решений: Все решения должны быть чётко и полно зафиксированы в книге решений, которая ведётся в соответствии с Законом о кондоминиуме. В книге должны быть указаны дата принятия решения, имена присутствовавших, распределение голосов (за/против/воздержался) и полный текст решения. Нотариальное заверение и надлежащее ведение книги решений имеют решающее значение в любых будущих правовых спорах.
* Подписи: Под решениями, записанными в книге решений, должны быть собраны подписи всех собственников квартир, присутствующих на собрании.
Для изменения плана управления требуется голосование: большинство в пять/четыре голоса
Требование «четырех пятых голосов всех собственников недвижимости», предусмотренное статьей 28 Закона о кондоминиумах, является важнейшей характеристикой, отличающей внесение поправок в план управления от других чрезвычайных решений. Это большинство превышает общее большинство (простое большинство), необходимое для принятия решений Советом собственников кондоминиума, и даже превышает долю земли и численное большинство, необходимые для принятия важных решений.
Это соотношение рассчитывается на основе количества независимых объектов недвижимости. Например, если в основном доме 20 независимых объектов недвижимости, за внесение изменений в план управления должны проголосовать не менее 16 владельцев объектов недвижимости (20 x 4/5 = 16). В основе этого соотношения лежит количество владельцев объектов недвижимости, а не соотношение земельных долей. Даже если у владельца несколько независимых объектов недвижимости, у него есть только один голос. Однако, если у владельца несколько независимых объектов недвижимости, он может выбрать одного из своих представителей и отдать один голос.
Это требование квалифицированного большинства призвано обеспечить стабильность управления основной собственностью и защитить права собственников, принадлежащих меньшинству, предотвращая частые и лёгкие изменения плана управления. Если это большинство не достигнуто, внесение изменений в план управления невозможно, и старый план остаётся в силе.
Регистрация изменений в земельном кадастре и их правовые последствия
Поправка к плану управления, надлежащим образом одобренная собранием владельцев кондоминиума большинством в четыре пятых голосов, пока не вступила в полную юридическую силу. Для того чтобы поправка вступила в силу в отношении третьих лиц, а новый план управления стал обязательным, он должен быть зарегистрирован в земельном кадастре.
Решение об изменении подается в Земельный кадастр управляющим или соответствующим владельцем помещения. Земельный кадастр изучает представленную копию книги решений и другие документы и регистрирует изменение в разделе деклараций реестра кондоминиума основного объекта недвижимости. После завершения регистрации новый план управления становится обязательным для всех текущих и будущих владельцев помещений, а также для их полных и частичных правопреемников. Изменение плана управления, не зарегистрированное в Земельном кадастре, может быть действительным только в рамках внутренних отношений владельцев помещений, принявших это изменение, но не является обязательным для третьих лиц или новых владельцев.
Дело об отмене решения об изменении плана управления
Решение Совета собственников кондоминиума об изменении плана управления может быть признано недействительным по иску, поскольку оно нарушает закон или план управления. Этот иск подается в мировой суд собственником кондоминиума в соответствии со статьей 33 Закона о собственности на кондоминиумы.
Срок подачи иска довольно короткий:
* Для собственников помещений, присутствовавших на собрании и не согласных с принятым решением, — в течение одного месяца со дня получения информации о решении.
* Для собственников квартир, не явившихся на собрание, — в течение одного месяца со дня, когда им стало известно о решении, и в любом случае в течение шести месяцев со дня принятия решения.
Эти сроки являются исковой давностью, и их просрочка утрачивает право на подачу иска. Иск о признании решения недействительным, как правило, подается в связи с процессуальными нарушениями решения (например, несоблюдением процедуры вызова в суд, принятием решения вне повестки дня, отсутствием необходимого кворума) или противоречием содержания решения закону, принципам добросовестности или основным правам собственников.
При внесении изменений в планы управления в Анталье, особенно когда речь идет о крупных объектах и массовых застройках, получение юридической консультации имеет большое значение как для обеспечения надлежащего осуществления процесса, так и для предотвращения возможных исков об отмене.
Процессы изменения плана управления и локальная динамика, характерная для Антальи
Анталья — город, отличающийся динамичным развитием туризма и жилищного строительства. Жилая застройка в городе представлена широким спектром объектов: от многоквартирных домов до элитных комплексов, от летних резиденций до постоянного проживания. Это разнообразие может привести к возникновению особых обстоятельств при внесении изменений в план управления:
* Сезонные изменения численности населения: на летних курортах или в туристических зонах значительная часть владельцев недвижимости проживает в определённые периоды года, поэтому обеспечение достаточного количества участников заседаний Совета владельцев недвижимости может быть сложной задачей. Это повышает важность представительства через доверенных лиц или электронного участия.
* Иностранные владельцы недвижимости: Большое количество иностранных владельцев недвижимости в Анталье может потребовать особой деликатности в общении и предоставлении юридической информации. Важно, чтобы обращения и решения были изложены на понятном языке.
* Крупномасштабные объекты: На крупных объектах с множеством независимых подразделений достижение большинства в четыре пятых требует более серьёзных организационных усилий и достижения консенсуса. В таких структурах подробный и всеобъемлющий план управления может минимизировать необходимость будущих изменений.
В таких сложных процессах в Анталии получение поддержки от юриста, знакомого с местным законодательством и судебной практикой, является важнейшим шагом для быстрого, точного и законного завершения процесса.
Внесение поправок в план управления – это важный юридический процесс, напрямую влияющий на долгосрочное качество жизни и порядок в здании. Требование большинства в четыре пятых, предусмотренное Законом о владении кондоминиумами, гарантирует, что это решение будет принято на основе широкого консенсуса, а надлежащие процедуры проведения собраний, принятия решений и регистрации составляют основу юридической силы. В Анталье или других местах владельцам кондоминиумов лучше всего обратиться за профессиональной поддержкой в специализированную юридическую фирму, чтобы избежать возможных споров и потери прав в ходе столь деликатных юридических процессов.