Анталья, благодаря своей природной красоте и быстро развивающемуся рынку недвижимости, стала привлекательным местом как для инвесторов, так и для покупателей жилья. Однако этот динамичный рынок может быть сопряжен с определенными юридическими сложностями. Продажа домов без сервитута (KAZ), в частности, представляет значительные риски и может привести к потере прав покупателя. В этой статье мы подробно рассмотрим проблемы, с которыми могут столкнуться покупатели, и их законные права при покупке жилья без сервитута, особенно в Анталье.

Сделки с недвижимостью требуют большой осторожности и юридических знаний в связи с передачей дорогостоящих активов. К сожалению, продажи, осуществляемые без надлежащей юридической базы, могут поставить покупателей в невыгодное положение. Выражение «жилье, проданное без установления сервитута на этаж» обычно относится к ситуациям, когда строительство ещё не завершено или когда, даже если оно завершено, отдельные объекты ещё не зарегистрированы отдельно в земельном кадастре. В таких случаях покупателю крайне важно защитить свои права и предотвратить потенциальный ущерб.

Концепции выделения этажа и права собственности на этаж

Чтобы разобраться в этой теме, необходимо сначала прояснить понятия сервитута этажа и права собственности на кондоминиум. Эти два понятия являются краеугольными камнями права недвижимости, особенно в части регистрации и управления недвижимостью в многоэтажных зданиях.

Что такое выделение этажа и его значение?

Сервитут этажа — это форма долевой собственности на отдельные секции недостроенного здания на земельном участке с намерением в будущем перейти в собственность кондоминиума. Другими словами, до начала строительства или во время строительства землевладельцы или подрядчики выделяют отдельные секции здания, такие как квартиры и магазины, в земельном кадастре и регистрируют земельные доли, выделенные для этих секций. Сервитут этажа — это первый шаг к переходу в собственность кондоминиума после завершения строительства.

Значение сервитута этажа заключается в том, что при покупке покупателем отдельного помещения в недостроенном здании земельная доля, принадлежащая этому отдельному помещению, регистрируется на его имя в земельном кадастре. Это позволяет покупателю владеть определенной долей земли, даже если строительство еще не завершено, и иметь правовую защиту на эту долю. Регистрация в земельном кадастре также защищает права покупателя от третьих лиц.

Что такое право собственности на кондоминиум и его отличия

С другой стороны, право собственности на кондоминиум представляет собой отдельное и независимое владение каждой из достроенных и имеющих лицензию на заселение независимых квартир в здании (квартир, магазинов, офисов и т. д.). При создании права собственности на кондоминиум на каждую независимую квартиру выдаётся правоустанавливающий документ, в котором чётко указаны количество, характер и доля земли, причитающаяся данной отдельной квартире.

Основное различие между сервитутом этажа и кондоминиумом заключается в завершении строительства здания и получении разрешения на ввод в эксплуатацию. Сервитут этажа представляет собой право собственности на отдельные секции строящегося здания, в то время как кондоминиум представляет собой абсолютное право собственности на отдельные секции построенного здания, готового к заселению. При продаже без сервитута этажа покупатель может фактически приобрести лишь долю земли или, что ещё более рискованно, просто «обещание».

Основные проблемы, возникающие при продаже домов без определения площади под застройку

Продажа дома без установления сервитута на этаж создаёт для покупателей множество серьёзных юридических и практических проблем. Эти проблемы могут привести как к финансовому, так и к моральному ущербу.

Передача права собственности и вопросы права собственности

В случае недвижимости без сервитута на этаж невозможно зарегистрировать отдельные квартиры в земельном кадастре. В этом случае покупателю не может быть выдан прямой «титул на квартиру». Сделка обычно подразумевает «передачу доли» земли по определённой ставке. Однако, поскольку в правоустанавливающем документе не указано чётко, к какой именно независимой квартире относится эта доля, покупатель становится лишь акционером определённой части земли, а не прямым владельцем конкретной квартиры. Это может привести к будущим спорам с другими акционерами или даже к невозможности полного установления права собственности.

Трудности с доступом к кредиту

Банки, как правило, не предоставляют ипотечные кредиты на недвижимость без установленного сервитута на этаж или на кондоминиумы. Это связано с тем, что банки требуют в качестве залога отдельный объект недвижимости, зарегистрированный в земельном кадастре. Недвижимость без сервитута на этаж считается банками непригодной для ипотечного кредитования и оценки рисков. Это препятствует покупателям получать ипотечный кредит или приводит к дополнительным расходам на финансирование.

Отсутствие лицензии на проживание и разрешения на использование

Жилые дома без сервитута на этаж, как правило, представляют собой здания, которые ещё не получили или не могут получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Разрешение на ввод в эксплуатацию — это официальный документ, подтверждающий, что здание построено в соответствии с законом и пригодно для ввода в эксплуатацию. Проживание в здании без разрешения на ввод в эксплуатацию может привести к проблемам с электроснабжением, водоснабжением и природным газом, повышению тарифов на коммунальные услуги и штрафам со стороны муниципалитетов.

Общие расходы и вопросы управления

В зданиях без сервитута на этаж или без права собственности на кондоминиум положения Закона о кондоминиуме не могут применяться в полной мере. Это может привести к серьёзным спорам и правовым пробелам в сборе общих расходов на здание (пошлин, обслуживания и ремонта), управлении зданием и процессах принятия решений. Различия в ожиданиях каждого из дольщиков могут негативно сказаться на общем состоянии и стоимости здания.

Средства правовой защиты и права покупателя

Покупатели, приобретающие недвижимость без сервитута, имеют различные законные права в соответствии с Кодексом турецких обязательств, Законом о защите прав потребителей и другими соответствующими законами. Надлежащее и своевременное осуществление этих прав имеет решающее значение для разрешения жалоб покупателя.

Действительность договора и условия формы

Согласно Гражданскому кодексу Турции и Обязательственному кодексу, для действительности договоров купли-продажи недвижимости они должны быть официально заключены, то есть заключены в Кадастровой палате или у нотариуса. Если продажа жилого помещения без сервитута на этаж совершена по обычному письменному договору, такой договор недействителен. Однако, в соответствии с прецедентами Верховного апелляционного суда, договоры, квалифицируемые как «строительные договоры в обмен на земельную долю» или «договоры с обещанием передачи земельной доли», должны быть заключены у нотариуса. Если сделка заключена по такому договору и надлежащим образом оформлена у нотариуса, покупатель может заявить о своих правах, основанных на этом договоре.

Ненадлежащее качество и права потребителей

Продажа жилого дома без сервитута на этаж может быть расценена как «ненадлежащее исполнение договора» в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Продавец считается передавшим жилой дом, не соответствующий договорным или установленным законом требованиям. Отсутствие сервитута на этаж является существенным недостатком, поскольку препятствует регистрации жилого дома в качестве самостоятельной единицы в земельном кадастре и, следовательно, не позволяет в полной мере использовать его по назначению.

В случае ненадлежащего исполнения товара покупатель имеет следующие права:
* Расторжение договора: расторжение договора и требование возврата уплаченной цены в связи с ненадлежащим качеством имущества.
* Требование об устранении дефекта: требование об установлении сервитута на этаж и получении разрешения на ввод в эксплуатацию от продавца.
* Запрос скидки пропорционально дефекту: запрос скидки с цены продажи пропорционально уменьшению стоимости дома.
* Запросите бесплатный ремонт: если дефект можно устранить путем ремонта.

Чтобы воспользоваться этими правами, покупатель должен уведомить продавца и подать иск в суд в течение определенных законом сроков с даты, когда он узнал о дефекте.

Расторжение договора и требование компенсации

Если состояние объекта недвижимости, проданного без строительного сервитута, существенно нарушает ожидания покупателя и цель договора, покупатель вправе отказаться от договора. В этом случае покупатель вправе потребовать возврата всех уплаченных денежных средств, включая законные проценты. Кроме того, покупатель вправе потребовать возмещения любых материальных убытков (например, расходов на аренду, процентов по кредиту) и морального вреда (например, душевных страданий, стресса), понесенных в связи с этим. Размер компенсации может быть увеличен, особенно в случае злого умысла или мошенничества со стороны продавца.

Дела об аннулировании и регистрации сделок

Если покупателю была передана только земельная доля, и эта передача была надлежащим образом оформлена нотариально, а подрядчик или землевладелец не выполняет свои договорные обязательства, покупатель может подать иск об аннулировании и регистрации права собственности. В этом иске он может потребовать регистрации земельной доли на свое имя и завершения строительства, что позволит перейти к собственности на кондоминиум. Однако подобные дела весьма сложны и должны рассматриваться в соответствии с устоявшейся практикой Верховного апелляционного суда.

Уголовно-правовое измерение

Если продавец сознательно продал недвижимость без сервитута, ввёл покупателя в заблуждение или предоставил ложную информацию о недвижимости, это может быть расценено как мошенничество в соответствии с Уголовным кодексом Турции. В этом случае покупатель может возбудить уголовное дело, подав заявление в Генеральную прокуратуру. Обвинительный приговор усилит право покупателя на получение компенсации.

Что следует учитывать в ходе юридического процесса

Существуют важные моменты, которые следует учитывать до начала и в ходе юридического процесса, касающегося покупки дома без установления сервитута на этаж.

Сбор доказательств

Вам понадобятся веские доказательства для подтверждения ваших требований в ходе судебного процесса. Крайне важно собрать всю необходимую информацию и документы, включая договор купли-продажи (обычный письменный или нотариально заверенный), квитанции об оплате, переписку (электронную и текстовую), рекламные объявления, записи земельного кадастра, разрешения на строительство, документы о праве собственности и любые свидетельские показания.

Срок исковой давности

Турецкий кодекс обязательств и Закон о защите прав потребителей устанавливают конкретные сроки исковой давности для осуществления прав, возникающих в связи с дефектами товаров или услуг. Эти сроки могут различаться в зависимости от характера дефекта и отношений между сторонами. В связи с этим следует проявлять осторожность, поскольку несоблюдение этих сроков может привести к утрате прав.

Примирение и посредничество

Прежде чем обращаться в суд, сторонам следует также рассмотреть возможность поиска решения путем примирения или медиации. Медиация стала обязательным условием в спорах, связанных с установлением конкретных денежных ограничений, особенно в судебных делах о защите прав потребителей. Медиация может обеспечить более быстрое и менее затратное разрешение спора.

Правовые вопросы, связанные с продажей домов в Анталье без установления сервитута на этаж, сложны и многогранны. Чтобы защитить свои права и урегулировать претензии, покупателям необходимо сначала точно оценить правовую природу ситуации, а затем решительно отстаивать свои законные права. Важно помнить, что право в сфере недвижимости — сложная область, требующая глубоких знаний и опыта. Поэтому обращение за помощью к опытному юристу в этом процессе крайне важно, чтобы избежать возможной утраты прав и принять наиболее разумные меры.