Ortak Konut Nedir ve Hukuki Dayanağı

Birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunan konutlar, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti rejimine tabidir. Bu ayrım, satış ve paylaşım işlemlerinde izlenecek hukuki yolu doğrudan etkiler.

  • Paylı mülkiyet: Her ortak, taşınmazın belirli bir hissesine sahiptir. Tapuda oranlar bellidir.

  • Elbirliği mülkiyeti: Özellikle miras kalan taşınmazlarda görülür. Hissedarların oranı belirli olsa da bireysel tasarruf mümkün değildir.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. ve 699. maddeleri, ortak mülkiyetin sona erdirilmesini düzenler. Antalya’da hem boşanma hem de miras gibi durumlarda ortak konutun satışı ve paylaşımı en sık başvurulan yöntemdir.

Ortak Mülkiyetin Sona Erdirilmesi Yolları

1. Aynen Taksim (Fiilen Bölme)

Taşınmazın bölünerek her paydaşa bir parçasının verilmesidir. Ancak konutlarda bu yöntem genellikle mümkün olmaz.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

En yaygın uygulamadır. Ortak konut mahkeme kararıyla satışa çıkarılır, elde edilen bedel hisselere göre dağıtılır.

3. Pay Devri ve Anlaşmalı Tasfiye

Ortaklardan biri ya da birkaçının diğerlerinin payını satın almasıyla ortaklık sonlandırılır. Uyuşmazlık yoksa en hızlı yöntemdir.

Antalya’da Ortak Konutların Satışıyla İlgili Mahkeme Süreci

Ortaklık sona erdirilemediğinde, mahkeme yolu devreye girer:

  • Görevli Mahkeme: Antalya’daki Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.

  • Dava Açma: Her hissedar, “ortaklığın giderilmesi” davası açabilir. Tüm ortakların mahkemeye gösterilmesi gerekir.

  • Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın değeri, bölünebilir olup olmadığı tespit edilir.

  • Satış Kararı: Aynen taksim mümkün değilse satış kararı verilir ve taşınmaz ihale yoluyla satılır.

  • Bedel Paylaşımı: İhaleden elde edilen tutar, hisse oranlarına göre paylaştırılır.

Ortaklardan Birinin Satışa Karşı Çıkması Durumu

Satışa karşı çıkan ortağın rızası aranmaz. Ortak mülkiyet zorunlu bir birliktelik değildir. Hissedarların biri dahi istemese, diğerleri satış talebinde bulunabilir.

  • Mahkeme Satışı Dayatabilir: Diğer taraf istemese bile ortaklık sona erdirilir.

  • Ön Alım Hakkı (Şufa): Hissedarlar arası pay satışı olursa, diğer ortaklara ön alım hakkı doğar. Ancak ihale yoluyla yapılan satışta bu hak kullanılmaz.

Antalya’da Uygulanan Emsal Kararlar ve Sonuçları

  • Boşanma Sonrası Ortak Konut: Muratpaşa’da boşanma sonrası tarafların ortak kaldığı ev için açılan davada, kadın eş evde yaşamaya devam ediyordu. Mahkeme, kullanım hakkının davayı engellemediğine karar vererek satışa hükmetti.

  • Miras Kalan Ev: Kepez’de miras kalan evin 5 kardeş arasında paylaştırılamaması sonucu açılan izale-i şuyu davasında mahkeme, satış kararı verdi ve bedel paylaştırıldı.

  • Fiilen Kullanımda Olan Ortaklık: Konyaaltı’nda yazlık olarak kullanılan bir taşınmazda bir kardeşin sürekli kullanımda olduğu, diğerlerinin ise kiralama teklifine rağmen faydalanamadığı tespit edildi. Bu durumda, kullanıcıya ecrimisil (kira bedeli) ödeme yükümlülüğü getirildi.

Satıştan Sonra Elde Edilen Gelirin Paylaştırılması

  1. Hisselere Göre Dağıtım: Mahkeme tarafından belirlenen hisse oranlarına göre para paylaştırılır.

  2. Masraf Mahsupları: Evin bakım, tadilat, emlak vergisi, sigorta gibi masrafları önce düşülebilir.

  3. Ecrimisil Talebi: Ortaklardan biri evi tek başına kullanmışsa, diğer hissedarlara “kira tazminatı” ödemesi gerekir.

Ortak Konutlarda Antalya’ya Özgü Uygulama Sorunları

  • Turizm Bölgelerinde Değerleme Zorluğu: Kemer, Belek, Kaş gibi bölgelerde konut değerleri sezonluk değişkenlik gösterdiği için bilirkişi tespiti tartışmalı olabilir.

  • Yazlık Kullanım ve Kira Geliri: Antalya’da yaygın olan yazlık evlerin kiraya verilmesi durumunda, gelirin ortaklar arasında adil bölünmesi gerekir.

  • Fiili Kullanım Tartışmaları: Özellikle Alanya ve Manavgat gibi yerlerde yazlık evi yıl boyu kullanan ortaklara karşı ecrimisil talepleri yaygındır.

En Sık Sorulan Sorular

Tek taraflı satış yapılabilir mi?
→ Hayır. Tüm ortakların onayı olmadan bireysel satış yapılamaz. Ancak mahkeme yoluyla satış sağlanabilir.

Ortaklardan biri ihaleye katılabilir mi?
→ Evet. Satışta herkes gibi ortaklar da ihaleye katılabilir ve en yüksek teklifi verirse evi satın alabilir.

Satış kararı kesin mi, itiraz edilebilir mi?
→ Karara karşı istinaf başvurusu yapılabilir. Ancak satış gerekçesi yerindeyse genellikle karar bozulmaz.

Ortak evde oturmak satış hakkını engeller mi?
→ Hayır. Kullanım hakkı satış sürecini engellemez. Ancak evi kullanan kişi, diğer ortaklara kira bedeli ödemek zorundadır.

Antalya’da ortalama dava süresi ne kadardır?
→ 8 ile 14 ay arasında değişir. Bilirkişi ve satış işlemleri süreci uzatabilir.

Eşya paylaşımı satıştan önce mi sonra mı olur?
→ Taşınır mallar (mobilya vb.) satıştan önce sahipleri arasında paylaştırılır veya ayrı dava konusu yapılır.