İnşaat Sözleşmesi Nedir? Hangi Durumlarda Yapılır?

İnşaat sözleşmesi, bir müteahhitin belirli bir yapı veya konutu belirli şartlar dahilinde ve genellikle bir bedel karşılığında yapmayı taahhüt ettiği yazılı bir anlaşmadır. Antalya’da bu sözleşmeler özellikle “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” ve “anahtar teslim sözleşme” olarak iki ana tipte görülür.

  • Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Arsa sahibinin, arsa karşılığında müteahhide belirli sayıda daire vermesi esasına dayanır.

  • Anahtar teslim sözleşme: Müteahhit tüm projeyi tamamlayıp belirlenen tarihte anahtar teslimi yapmayı taahhüt eder.

Yazılı şekil şartı zorunludur ve noter onayı tavsiye edilir. Aksi halde doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat zorluğu yaşanabilir.

Müteahhidin Yükümlülüklerinin Temel Hukuki Dayanakları

Müteahhidin yükümlülükleri, esas olarak Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun kapsamında düzenlenmiştir. Ayrıca Yargıtay kararları, müteahhit ile arsa sahibi ya da alıcı arasında doğan uyuşmazlıkların çözümünde emsal teşkil eder.

Bu yükümlülükler genel olarak “özen borcu”, “ayıptan sorumluluk” ve “zamanında teslim” ilkeleri üzerine kuruludur. Müteahhit, teknik şartnameye ve projeye uygun bir şekilde binayı tamamlamak ve zamanında teslim etmek zorundadır.

Müteahhitin Başlıca Yükümlülükleri Nelerdir?

  1. İnşaatı Zamanında Teslim Etmek:
    Sözleşmede belirtilen teslim süresi içinde yapı tamamlanmalı ve kullanılabilir hale getirilmelidir.

  2. Teknik Projeye Uygun Yapım:
    Ruhsatlı projeye aykırı herhangi bir inşaat işlemi yapılamaz. Statik, mimari ve tesisat projeleriyle uyum şarttır.

  3. Ayıplı İşçilikten Kaçınmak:
    Yapının dış cephesi, iç dekorasyonu, su tesisatı gibi bölümler kusurluysa müteahhit sorumludur. Beş yıl süreyle sorumluluk devam eder.

  4. Ruhsat ve İmar Mevzuatına Uygunluk:
    Kaçak yapılaşma, ruhsatsız ilave katlar ya da plan dışı uygulamalar, müteahhitin hem hukuki hem cezai sorumluluğunu doğurur.

Antalya’da Sık Görülen Müteahhit İhlalleri ve Uyuşmazlık Türleri

  • Zamanında Teslim Edilmeyen Daireler:
    Özellikle kat karşılığı sözleşmelerde inşaat süresi uzatılır, bu da arsa sahibinin mağduriyetine neden olur.

  • Eksik ve Kusurlu İşçilik:
    Boya dökülmesi, elektrik arızaları, su sızıntısı gibi sorunlarla sıkça karşılaşılır.

  • Sözleşmeye Aykırı Malzeme Kullanımı:
    Sözleşmede yazılı olan seramik, parke, mutfak dolabı gibi malzemeler yerine kalitesiz ürünlerin kullanılması yaygındır.

  • Kat İrtifakı Kurulmadan Satış:
    Bazı müteahhitler, yasal olarak tapu oluşturulmadan satış yapar; bu durum ileride büyük davalara neden olur.

Sözleşmeye Aykırılık Durumunda Müteahhide Karşı Açılabilecek Davalar

  1. Teslim Davası:
    Zamanında tamamlanmayan yapılar için teslim davası açılarak bina bitirilmesi istenir.

  2. Tazminat Davası:
    Ayıplı işçilik, gecikme, malzeme kusurları gibi nedenlerle maddi ve manevi tazminat talep edilebilir.

  3. Sözleşmenin Feshi ve İade Davası:
    Yapının hiç teslim edilmemesi, ruhsat alınmaması gibi durumlarda sözleşmenin feshi ve ödenen bedelin iadesi talep edilebilir.

Antalya’da Gerçekleşmiş Örnek Dava Kararları ve Sonuçları

  • Teslim Edilmeyen Daire Nedeniyle Açılan Dava:
    Kepez’de bir projede, inşaatın 3 yıl gecikmesi üzerine arsa sahipleri dava açmış, mahkeme müteahhidin teslim yükümlülüğünü ihlal ettiğine karar vererek yüksek oranda maddi tazminata hükmetmiştir.

  • Ayıplı Teslim Nedeniyle Fesih:
    Muratpaşa’da bir davada, yapı teslimi sonrası banyo, mutfak ve dış cephede ciddi kusurlar tespit edilmiş, bilirkişi raporuna dayanarak sözleşme feshedilmiş ve alıcının ödediği bedel faiziyle iade edilmiştir.

  • Ruhsatsız Yapı Nedeniyle Tapu İptali:
    Konyaaltı’nda ruhsatsız şekilde yapılan bir blok için arsa sahipleri tarafından açılan davada tapular iptal edilerek inşaatın yıkımına karar verilmiştir.

Müteahhitin Sözleşmeye Uygun Davranmaması Halinde Mağduriyet Nasıl Giderilir?

  1. Noter İhtarı Gönderin:
    Öncelikle noter aracılığıyla müteahhide yazılı ihtar gönderilerek, eksiklerin tamamlanması için süre tanıyın.

  2. Arabuluculuğa Başvurun:
    2023 sonrası yasal zorunluluk haline gelen arabuluculuk yoluyla anlaşmaya varılabilir.

  3. Mahkemeye Başvurun:
    Uzlaşma sağlanamazsa, sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesine başvurarak dava açılabilir. Maddi ve manevi tazminat talepleri eklenmelidir.

İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Sorumluluklarını Netleştirme Yolları

  • Detaylı ve Açık Sözleşme:
    Malzeme kalitesi, teslim süresi, cezai şart gibi detayları mutlaka yazılı hale getirin.

  • Teknik Şartname Ekleyin:
    Teslim edilecek yapının tüm teknik detayları (banyo fayansı, elektrik tesisatı vs.) açıkça belirtilmeli.

  • Noter Onayı ve Şahitli İmza:
    Sözleşmenin taraflarca okunarak imzalandığı noter huzurunda tespit edilmelidir. Şahit imzası da ayrıca güç kazandırır.

En Sık Merak Edilen Sorular

Müteahhit daireyi geç teslim ederse ne olur?
→ Sözleşmede yazılısa, gecikme cezası uygulanabilir. Yoksa tazminat davası açılabilir.

Ayıplı işçilikte dava açmak için süre nedir?
→ Teslimden itibaren 5 yıl içinde dava açabilirsiniz. Ancak gizli ayıplar için bu süre daha uzun olabilir.

Antalya’da kaçak kat için kime dava açılır?
→ Müteahhit ve ilgili yapı denetim firması sorumlu tutulabilir. İdareye karşı da dava açılabilir.

Tapu teslim edilmezse süreç ne olur?
→ Tapu iptal ve tescil davası açılarak mülkiyetin devri istenebilir.

Sözleşmesiz inşaat işlerinde hak aranabilir mi?
→ Evet. Tanık, belge ve ödeme dekontlarıyla ispat mümkündür.

Arabuluculuk şart mı?
→ Evet. 2023’ten itibaren ticari ve inşaat sözleşmelerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu.

Antalya’da İnşaat Sözleşmesi Yapmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

  1. Müteahhidin Geçmişini Araştırın:
    Daha önce teslim ettiği projeler, dava geçmişi, ruhsat ve iskan belgeleri incelenmelidir.

  2. Tapu ve İmar Durumunu Kontrol Edin:
    Söz konusu arsanın imara uygunluğu, kaçak yapı durumu mutlaka kontrol edilmelidir.

  3. Hukuk Danışmanlığı Alın:
    Sözleşme hazırlanırken bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek alınmalı, tüm süreç belgelenmelidir.