Antalya, doğal güzellikleri ve hızla gelişen gayrimenkul piyasasıyla hem yatırımcılar hem de konut sahibi olmak isteyenler için cazip bir merkez haline gelmiştir. Ancak bu dinamik pazar, beraberinde bazı hukuki karmaşıklıkları da getirebilmektedir. Özellikle kat irtifakı kurulmadan satılan konutlar, alıcılar için ciddi riskler ve hak kayıpları doğurma potansiyeli taşımaktadır. Bu makalede, Antalya özelinde, kat irtifakı bulunmayan konut alımlarında alıcıların karşılaşabileceği sorunları ve sahip oldukları hukuki hakları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Gayrimenkul alım satım işlemleri, yüksek değerli varlıkların el değiştirmesi nedeniyle büyük bir özen ve hukuki bilgi gerektirir. Ne yazık ki, piyasada yeterli hukuki altyapı olmaksızın yapılan satışlar, alıcıları mağdur edebilmektedir. “Kat irtifakı kurulmadan satılan konut” ifadesi, genellikle inşaatın henüz tamamlanmadığı veya tamamlanmış olsa bile bağımsız bölümlerin tapuda ayrı ayrı tescil edilmediği durumları işaret eder. Bu tür durumlarda, alıcının haklarını koruması ve olası mağduriyetlerin önüne geçmesi hayati önem taşır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kavramları

Konuya hakim olmak için öncelikle kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarını netleştirmek gerekmektedir. Bu iki kavram, gayrimenkul hukukunda özellikle çok katlı yapılardaki mülkiyetin tescili ve yönetimi açısından temel taşlardır.

Kat İrtifakı Nedir ve Önemi

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine geçiş amacını taşıyan, henüz tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümlerine ilişkin paylı mülkiyet biçimidir. Yani, inşaat başlamadan veya inşaat aşamasındayken, arsa sahipleri veya müteahhit, yapılacak binanın daire, dükkan gibi bağımsız bölümlerini tapuda ayrı ayrı belirleyerek, bu bağımsız bölümlere düşen arsa paylarını tescil ettirirler. Kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine geçişin ilk adımıdır.

Kat irtifakının önemi, alıcının henüz tamamlanmamış bir binadan bağımsız bir bölüm satın alırken, o bağımsız bölüme düşen arsa payının tapuda adına tescil edilmesini sağlamasıdır. Bu sayede alıcı, inşaat tamamlanmasa bile arsa üzerinde belirli bir payın sahibi olur ve bu pay üzerinde hukuki güvenceye sahip olur. Tapu sicilindeki bu tescil, üçüncü kişilere karşı da alıcının hakkını korur.

Kat Mülkiyeti Nedir ve Farkı

Kat mülkiyeti ise, bir binanın tamamlanmış ve iskân ruhsatı alınmış bağımsız bölümlerinin (daire, dükkan, ofis vb.) her birinin ayrı ayrı ve müstakil bir mülkiyete konu olmasıdır. Kat mülkiyeti kurulduğunda, her bağımsız bölümün tapu senedi olur ve bu tapuda bağımsız bölümün numarası, niteliği ve arsa payı açıkça belirtilir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel fark, yapının tamamlanma ve iskan ruhsatı alma durumudur. Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki bir yapının bağımsız bölümleri üzerindeki hakkı ifade ederken, kat mülkiyeti tamamlanmış ve oturuma hazır bir yapının bağımsız bölümleri üzerindeki kesin mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı kurulmadan yapılan satışlarda, alıcı aslında sadece bir arsa payı veya daha da riskli olarak sadece bir “söz” satın almış olabilir.

Kat İrtifakı Kurulmadan Satılan Konutlarda Karşılaşılan Temel Sorunlar

Kat irtifakı kurulmadan yapılan konut satışları, alıcılar için birçok ciddi hukuki ve pratik sorunu beraberinde getirir. Bu sorunlar, alıcının hem maddi hem de manevi zararlar yaşamasına neden olabilir.

Tapu Devri ve Mülkiyet Sorunları

Kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda, bağımsız bölümlerin tapuda ayrı ayrı tescili mümkün değildir. Bu durumda, alıcıya doğrudan “daire tapusu” verilemez. Genellikle yapılan işlem, arsa üzerinde belirli bir oranda “hisse devri” şeklinde olur. Ancak bu hisse, hangi bağımsız bölüme karşılık geldiği tapuda açıkça belirtilmediği için, alıcı sadece arsanın belirli bir bölümüne ortak olur, belirli bir dairenin doğrudan sahibi olmaz. Bu durum, ileride diğer hissedarlarla anlaşmazlıklar yaşamasına, hatta mülkiyet hakkının tam olarak tesis edilememesine yol açabilir.

Krediye Erişim Zorlukları

Bankalar, genellikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış gayrimenkuller için konut kredisi vermezler. Çünkü bankalar için teminat gösterilecek bağımsız bir mülkiyetin tapuda tescilli olması esastır. Kat irtifakı olmayan bir konut, bankalar açısından ipotek tesisi ve risk değerlendirmesi açısından uygun görülmez. Bu durum, alıcının konut finansmanına erişimini engeller veya ek finansman maliyetleri doğurur.

İskan Ruhsatı ve Kullanım İzni Eksikliği

Kat irtifakı kurulmamış konutlar, genellikle henüz iskan ruhsatı almamış veya alamayacak durumda olan binalardır. İskan ruhsatı, bir binanın yasalara uygun olarak tamamlandığını ve oturuma elverişli olduğunu gösteren resmi belgedir. İskansız bir binada yaşamak, elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin alınmasında sorunlara yol açabilir, daha yüksek tarifelerden hizmet almak zorunda kalınabilir ve belediyeler tarafından cezai yaptırımlarla karşılaşılabilir.

Ortak Giderler ve Yönetim Sorunları

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olmayan binalarda, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri tam olarak uygulanamaz. Bu durum, binanın ortak giderlerinin (aidat, bakım, onarım) toplanması, bina yönetimi ve karar alma süreçlerinde ciddi anlaşmazlıklara ve hukuki boşluklara yol açabilir. Her bir hissedarın farklı beklentilere sahip olması, binanın genel durumu ve değerini olumsuz etkileyebilir.

Alıcının Hukuki Korunma Yolları ve Hakları

Kat irtifakı kurulmadan konut satın alan alıcılar, Türk Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde çeşitli hukuki haklara sahiptir. Bu hakların doğru ve zamanında kullanılması, alıcının mağduriyetini gidermesi açısından kritik öneme sahiptir.

Sözleşmenin Geçerliliği ve Şekil Şartları

Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’na göre, taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması, yani tapu sicil müdürlüğünde veya noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Kat irtifakı kurulmamış bir konutun “satışı” adi yazılı bir sözleşmeyle yapılmışsa, bu sözleşme kesin hükümsüzdür. Ancak, Yargıtay içtihatları doğrultusunda, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” veya “arsa payı devri vaadi sözleşmesi” niteliğindeki sözleşmelerin noter huzurunda yapılması zorunludur. Eğer yapılan işlem bu nitelikte bir sözleşmeyle ve usulüne uygun olarak noterde yapılmışsa, alıcı bu sözleşmeye dayanarak hak talep edebilir.

Ayıplı İfa ve Tüketici Hakları

Kat irtifakı olmayan bir konutun satışı, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında “ayıplı ifa” olarak değerlendirilebilir. Satıcı, sözleşmede kararlaştırılan veya yasal olarak sahip olması gereken nitelikleri taşımayan bir konutu teslim etmiş sayılır. Kat irtifakının olmaması, konutun tapuda bağımsız bir bölüm olarak tescil edilememesi ve dolayısıyla kullanım amacına tam olarak hizmet edememesi nedeniyle önemli bir ayıptır.

Alıcı, ayıplı ifa durumunda şu haklara sahiptir:
* Sözleşmeden dönme: Konutun ayıplı olması nedeniyle sözleşmeyi feshetme ve ödediği bedelin iadesini talep etme.
* Ayıbın giderilmesini isteme: Satıcıdan kat irtifakının kurulmasını ve iskan ruhsatının alınmasını talep etme.
* Ayıp oranında indirim isteme: Konutun değerindeki düşüş oranında satış bedelinden indirim talep etme.
* Ücretsiz onarım isteme: Eğer ayıp, onarımla giderilebilecek nitelikteyse.

Bu hakların kullanılabilmesi için, alıcının ayıbı öğrendiği tarihten itibaren belirli yasal süreler içinde satıcıya bildirimde bulunması ve dava açması gerekmektedir.

Sözleşmeden Dönme ve Tazminat Talebi

Eğer kat irtifakı kurulmadan satılan konutun durumu, alıcının beklentilerini ve sözleşme amacını temelden ihlal ediyorsa, alıcı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu durumda, ödenen tüm paraların yasal faiziyle birlikte iadesi talep edilebilir. Ayrıca, alıcının bu süreçte uğradığı maddi (örneğin kira giderleri, kredi faizleri) ve manevi zararların (yaşanan sıkıntı, stres) tazminini de talep etme hakkı bulunmaktadır. Özellikle satıcının kötü niyetli veya hileli davranışları söz konusu ise, tazminat miktarı artabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Eğer alıcıya sadece arsa payı devredilmiş ve bu devir noterde usulüne uygun yapılmışsa, ve müteahhit veya arsa sahibi sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa, alıcı “tapu iptali ve tescil davası” açabilir. Bu dava ile, arsa payının kendi adına tescilini ve inşaatın tamamlanarak kat mülkiyetine geçişin sağlanmasını talep edebilir. Ancak bu tür davalar oldukça karmaşık olup, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda değerlendirilmesi gerekir.

Ceza Hukuku Boyutu

Eğer satıcı, kat irtifakı olmayan bir konutu bilerek ve alıcıyı yanıltarak, gerçeğe aykırı bilgilerle satmışsa, bu durum Türk Ceza Kanunu kapsamında “dolandırıcılık” suçunu oluşturabilir. Bu durumda alıcı, Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunarak ceza yargılamasının başlatılmasını sağlayabilir. Ceza davası sonucunda satıcının mahkum olması, alıcının tazminat taleplerini güçlendirecektir.

Hukuki Süreçte Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat irtifakı kurulmadan konut alımıyla ilgili bir hukuki süreç başlatmadan önce ve süreç boyunca dikkat edilmesi gereken önemli noktalar bulunmaktadır.

Delillerin Toplanması

Hukuki süreçte iddialarınızı kanıtlamak için sağlam delillere ihtiyacınız olacaktır. Satış sözleşmesi (adi yazılı veya noter onaylı), ödeme dekontları, yazışmalar (e-posta, mesaj), ilanlar, tapu kayıtları, inşaat ruhsatı, iskan durumu ile ilgili belgeler ve varsa tanık ifadeleri gibi tüm bilgi ve belgelerin eksiksiz toplanması büyük önem taşır.

Zamanaşımı Süreleri

Türk Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da, ayıplı mal veya hizmetten kaynaklanan hakların kullanılması için belirli zamanaşımı süreleri öngörülmüştür. Bu süreler, ayıbın niteliğine ve taraflar arasındaki ilişkiye göre değişebilir. Sürelerin kaçırılması, hak kaybına yol açabileceği için bu konuda dikkatli olunmalıdır.

Uzlaşma ve Arabuluculuk

Dava yoluna gitmeden önce, taraflar arasında uzlaşma veya arabuluculuk yoluyla çözüm arayışları da değerlendirilmelidir. Özellikle Tüketici Mahkemeleri’nde görülecek davalarda, belirli parasal sınırlar üzerindeki uyuşmazlıklarda arabuluculuk bir dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk, daha hızlı ve daha az maliyetli bir çözüm sunabilir.

Antalya’da kat irtifakı kurulmadan satılan konutlarla ilgili yaşanan hukuki sorunlar, karmaşık ve çok yönlüdür. Alıcıların haklarını koruyabilmeleri ve mağduriyetlerini giderebilmeleri için öncelikle mevcut durumun hukuki niteliğini doğru bir şekilde tespit etmeleri ve ardından yasal haklarını kararlılıkla kullanmaları gerekmektedir. Unutulmamalıdır ki, gayrimenkul hukuku derin bilgi ve tecrübe gerektiren karmaşık bir alandır. Bu nedenle, böylesi bir süreçte alanında uzman bir hukukçudan destek almak, hak kayıplarının önüne geçmek ve en doğru hukuki adımları atmak açısından hayati öneme sahiptir.