Kiralama Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Gayrimenkul kiralama sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen ve tarafların karşılıklı hak ve borçlarını belirleyen önemli hukuki belgelerdir. Bu sözleşme ile kiraya veren, taşınmazı belirli bir süreyle ve belirlenen koşullarla kiracıya teslim etmeyi; kiracı ise kira bedelini düzenli olarak ödemeyi taahhüt eder. Taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi için sözleşmenin açık, detaylı ve mevzuata uygun hazırlanması büyük önem taşır.

Sözleşmenin Yazılı Yapılmasının Önemi

Yazılı kira sözleşmesi, her iki tarafın da haklarını koruma altına alır ve anlaşmazlık durumlarında ispat kolaylığı sağlar. Özellikle uzun süreli kiralamalarda, sözleşmenin noter onaylı yapılması tavsiye edilmekle birlikte zorunlu değildir. Ancak noter onayı, sözleşmeye resmiyet kazandırarak mahkemede delil gücünü artırır.

Kiraya Verenin ve Kiracının Kimlik ve Yetki Bilgileri

Sözleşmede yer alacak kişilerin kimlik bilgileri ve taşınmaz üzerindeki yetkileri açıkça belirtilmelidir. Tüzel kişiler adına kiralama yapılacaksa temsil yetkisini gösteren imza sirküleri, vekâletname gibi belgelerin eksiksiz olması gerekir. Yetkisiz kişiden yapılan kiralama, geçersiz sonuçlar doğurabilir.

Kira Bedeli ve Ödeme Koşulları

Kira bedelinin ne kadar olduğu, hangi para birimiyle ve hangi tarihlerde ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Türkiye’de kira artışları 2024 yılı itibarıyla TÜFE oranıyla sınırlı tutulmuştur. Taraflar bu sınırı aşamaz, aksi halde yapılan artış geçersiz sayılabilir.

Depozito Alınması ve Şartları

Kiraya veren, taşınmazın hasar görmemesi veya ödeme güvenliği için depozito talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito tutarı en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Bu bedel banka hesabında bloke edilerek saklanmalı ve sözleşme sona erdiğinde koşullara uygun şekilde iade edilmelidir.

Gayrimenkulün Kullanım Amacı ve Sözleşmeye Etkisi

Kiralanan taşınmazın kullanım amacı, sözleşmede net şekilde belirtilmelidir. Konut amaçlı kiralanan bir daire, iş yeri olarak kullanılamaz. Aksi kullanım, sözleşmenin feshedilmesine ve tazminat yükümlülüğüne yol açabilir.

Demirbaş ve Durum Tespiti Protokolü

Taşınmazın içindeki eşya ve demirbaşların durumu, girişte düzenlenecek bir protokol ile kayıt altına alınmalıdır. Bu belge, tahliye sırasında çıkabilecek zarar ziyan tartışmalarında delil niteliği taşır. Bu kapsamda tüm mobilya, cihaz ve yapı elemanlarının fotoğraf ve açıklamalarla belgelenmesi önerilir.

Kira Süresi ve Otomatik Uzama Durumu

Kira sözleşmeleri genellikle belirli süreli olarak yapılır. Süre sonunda kiracı tahliye edilmedikçe, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ancak bu durum, kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmelerinde her yıl sonunda yazılı bildirimle tahliye talep edebilmesine olanak tanır.

Erken Tahliye ve Sözleşmenin Feshi

Kiracı, bazı şartlar altında kira süresi dolmadan tahliye edebilir. Ancak bu durumda kiraya verenin uğrayacağı zararların karşılanması gerekir. Kiraya veren de tahliye talep edebilmek için kanunda belirtilen haklı sebeplere dayanmak zorundadır. Bu nedenle erken tahliye hükümlerinin sözleşmede net şekilde yazılması önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesi Uygulaması

Kiraya verenin, kiracıdan imzalattığı tahliye taahhütnamesi, belirli şartları sağlamadıkça geçersiz sayılabilir. Taahhütnamenin, kira sözleşmesinden sonra ve serbest iradeyle imzalanmış olması gerekir. Aksi halde tahliye talepleri reddedilebilir.

Aidat, Vergi ve Masrafların Paylaşımı

Sözleşmede, apartman aidatı, emlak vergisi, bakım ve onarım giderleri gibi kalemlerin hangi tarafa ait olacağı açıkça yazılmalıdır. Genel kural olarak kiracı, kullanıma dayalı giderleri; kiraya veren ise taşınmazın kendisine ait yükümlülüklerini karşılamakla yükümlüdür.

Kiralananın Alt Kiraya Verilmesi veya Devri

Kiracının kiralanan taşınmazı bir başkasına kiraya vermesi ya da kullanım hakkını devretmesi, ancak kiraya verenin yazılı onayı ile mümkündür. Aksi uygulamalar, sözleşmenin feshi için geçerli sebep teşkil eder.

İhtilaf Halinde Başvuru Yolları ve Arabuluculuk

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda 2023 yılı itibarıyla dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır. Arabuluculuk sonuç vermezse, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Bu süreçte avukat desteği, hem zaman hem hak kaybını önler.

Antalya’da Kiralama Sözleşmelerine Özgü Uygulamalar

Antalya gibi turizm bölgelerinde sezonluk kiralamalar yaygındır. Bu tür kiralamalarda süre, kira bedeli, depozito gibi unsurlar kısa süreli ihtiyaçlara göre şekillenir. Ayrıca yabancı uyruklu kiracılarda noter onaylı çeviri ve ikamet kontrolü gibi ek belgeler aranabilir.

Billur Güler Aslım ile Sözleşme Hazırlığında Hukuki Güvence

Antalya’da faaliyet gösteren Avukat Arabulucu Billur Güler Aslım, gayrimenkul kiralama sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve ihtilaf çözümünde hukuki danışmanlık sunmaktadır. Sözleşmenin taraflar arasında adil, dengeli ve yasal olması için tüm süreç uzmanlıkla yürütülür. Olası hak kayıpları önceden engellenerek müvekkilin güvenliği sağlanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Arabuluculuk zorunlu mu?
→ Evet. 2023 sonrası tüm kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk şarttır.

Kira sözleşmesi noter onaylı mı olmalı?
→ Zorunlu değil ancak noter onayı, delil gücünü artırır.

Depozito nasıl güvenceye alınır?
→ En fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir ve bankada blokeli hesapta tutulmalıdır.

Sözleşmede kira artışı nasıl yazılmalı?
→ Yıllık TÜFE oranı geçilmemelidir; aksi halde geçersiz sayılır.

Kiracı erken çıkarsa ne olur?
→ Kiraya verenin uğradığı zararlar için tazminat talep edilebilir.

Tahliye taahhüdü geçerli mi?
→ Kira sözleşmesinden sonra ve özgür iradeyle verilmişse geçerlidir.