Apartman Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Hukuku

Apartman yönetimi, Türkiye’de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürütülür. Bu kanun, bir binadaki bağımsız bölümlerin sahiplerinin ortak alanları nasıl kullanacağı, yöneteceği ve idare edeceğine ilişkin kuralları düzenler.

Apartman yöneticisi, bu kanun kapsamında seçilen veya atanan kişi olup, tüm kat maliklerinin ortak temsilcisi konumundadır. Antalya gibi çok katlı konut projelerinin ve sitelerin yoğun olduğu şehirlerde, yöneticinin görev alanı daha da genişler.

Antalya’da Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararla atanır. Seçim süreci genellikle şu şekilde işler:

  • Kat malikleri toplantıya çağrılır ve yönetici seçimi gündeme alınır.

  • Toplantıya katılanların yarıdan bir fazlasının oyu ile yönetici seçilir.

  • Seçim sonrası düzenlenen karar defteri imzalanır ve yöneticiye yetki verilir.

  • Antalya’da bazı apartmanlar, bu görev için profesyonel yönetim firmaları ile anlaşmayı tercih eder.

Yöneticilik süresi genellikle 1 yıl olup, yeniden seçilme hakkı vardır.

Apartman Yöneticisinin Temel Hukuki Görevleri

1. Ortak Alanların Bakımı ve Onarımı

Yönetici, apartmanın asansör, merdiven, çatı, tesisat gibi ortak alanlarının düzenli bakımını yaptırmakla yükümlüdür. Antalya’nın nemli ve sıcak ikliminde özellikle bina dış cephesinin ve su tesisatlarının düzenli kontrolü büyük önem taşır.

2. Aidatların Toplanması ve Bütçe Yönetimi

Her ay düzenli olarak kat maliklerinden aidat toplamak ve bu aidatları bina ihtiyaçları doğrultusunda harcamak yöneticinin sorumluluğundadır. Harcamaların karar defteri ve faturalarla belgelenmesi zorunludur.

3. Sigorta ve Resmi Yükümlülükler

Apartmanın sigortalanması, vergi yükümlülüklerinin takip edilmesi ve belediye ile resmi kurumlar nezdinde yapılacak işlemler yöneticinin sorumluluğundadır.

4. Vergi ve Muhasebe Sorumluluğu

Eğer apartman birden fazla çalışan istihdam ediyorsa (örneğin kapıcı, güvenlik) yöneticinin bu kişiler için SGK bildirimlerini yapması ve gelir-gider kayıtlarını düzgün şekilde tutması gerekir.

Yöneticinin Kat Maliklerine Karşı Sorumluluğu

Apartman yöneticisi, tüm maliklere karşı şu sorumlulukları taşır:

  • Hesap Verme Yükümlülüğü: Yıl sonunda hesap dökümü sunmak ve istenirse denetçi ya da denetim kuruluna hesap vermekle yükümlüdür.

  • Şeffaf Yönetim: Alınan kararlar, harcamalar ve yapılan işler her zaman maliklerin incelemesine açık olmalıdır.

  • Görevi Kötüye Kullanma: Yetki dışında harcama yapmak, apartman kararları olmadan işlem yapmak veya şahsi çıkar sağlamak yöneticinin sorumluluğunu artırır.

Yöneticinin Üçüncü Kişilere Karşı Hukuki Sorumluluğu

Apartman yöneticisi yalnızca kat maliklerine karşı değil, üçüncü kişilere karşı da sorumlu olabilir:

  • Zarar Gören Site Sakini veya Misafir: Apartman içindeki bir kazada (örneğin merdivende kayıp düşme) yöneticinin ihmali varsa, tazminat sorumluluğu doğabilir.

  • Kamu Kurumlarına Karşı Sorumluluk: Vergi Dairesi, SGK ve Belediye nezdinde yapılması gereken bildirimlerin yapılmaması halinde para cezası yöneticinin şahsına da yansıyabilir.

  • Sözleşmelerde Yetkili Temsilcilik: Temizlik, bakım, onarım gibi işlerde apartman adına sözleşme yapan kişi yöneticidir; sorumluluk da ona aittir.

Antalya’da En Sık Karşılaşılan Yöneticilik Uyuşmazlıkları

Antalya’da apartmanlarda en çok şu sorunlar yaşanır:

  • Aidat Toplayamama: Özellikle sezonluk kiracılı dairelerde aidat ödemeleri gecikir, yönetim bütçesi sarsılır.

  • Yetkisiz Harcamalar: Yönetici, kat maliklerinden onay almadan büyük çaplı harcamalar yaparsa dava konusu olabilir.

  • Hesap Vermeme: Harcama belgeleri saklanmazsa veya sunulmazsa güven sorunu oluşur ve görevden alınma gündeme gelir.

Yöneticinin Görevden Alınması ve Sorumluluk Davaları

Bir yönetici, kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla alacağı karar ile görevden alınabilir. Ayrıca aşağıdaki durumlarda hukuki süreç başlatılabilir:

  • Tazminat Davası: Görevini ihmal eden veya kötüye kullanan yönetici, malikler tarafından tazminat davası ile karşı karşıya kalabilir.

  • Ceza Sorumluluğu: Belgede sahtecilik, zimmet gibi suçlar işlendiğinde savcılığa suç duyurusu yapılabilir.

  • Mahkeme Kararıyla Azil: Mahkeme, ciddi bir hak ihlali varsa yöneticinin görevine son verebilir.

Apartman Yöneticisinin Sorumluluklarını Azaltmak İçin Tavsiyeler

  1. Düzenli Defter Tutun: Karar defteri, gelir-gider defteri, toplantı tutanakları gibi belgeler eksiksiz olmalı.

  2. Belgeleri Arşivleyin: Tüm faturalar, banka dekontları, imzalı evraklar saklanmalıdır.

  3. Toplantı Düzenli Yapılmalı: En az yılda bir olağan toplantı yapılmalı, kararlar imza altına alınmalıdır.

  4. Profesyonel Yönetim Desteği: Özellikle büyük sitelerde işin uzmanı firmalarla çalışmak, sorumluluğu azaltır.

En Çok Sorulan Sorular

Yönetici aidat ödemezse ne olur?
→ Her kat maliki gibi yönetici de aidat ödemek zorundadır. Ödemezse hakkında icra takibi yapılabilir.

Yönetici hakkında dava açabilir miyiz?
→ Evet. Görevini kötüye kullanan yöneticilere karşı tazminat ve azil davası açabilirsiniz.

Ortak alan kazasında yöneticinin sorumluluğu var mı?
→ Evet. Eğer bakım ihmali nedeniyle zarar oluşmuşsa yönetici sorumlu tutulabilir.

Yöneticilik süresi ne kadardır?
→ Genellikle 1 yıl olup, kat malikleri isterse süresiz de seçebilir. Her yıl yenilenmesi tavsiye edilir.

Yöneticinin imza yetkisi var mı?
→ Evet. Kat malikleri kurulu tarafından verilmişse banka, sözleşme ve resmi evraklarda imza atabilir.

Yönetici site dışından atanabilir mi?
→ Evet. Profesyonel yönetici olarak dışardan biri veya bir firma da atanabilir.